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Estar donde estés: Vivienda

¿Puedo vender una vivienda heredada?

  • Se ha suprimido el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que imponía limitaciones a los herederos indirectos

Entre enero y junio de 2021 se contabilizaron más de 100.000 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencia en España, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra casi un 70% superior a la registrada en el mismo periodo de 2020, y un 13% mayor a la de 2019. Además, esta cantidad solo incluye las herencias de viviendas aceptadas, por lo que no se contabilizan las renuncias que se producen.

Este crecimiento es consecuencia de la pandemia ocasionada por la COVID-19 que, solo en España, ha provocado el fallecimiento de más de 85.000 personas, según los datos del Gobierno. Solo en el mes de marzo de este año se transmitieron 19.446 viviendas por herencia, el dato mensual más elevado de toda la serie histórica del INE, que comenzó en 2007.

Según un estudio de Fotocasa Research, la oferta de vivienda heredada ha aumentado casi un 20%. Los herederos que optan por vender su inmueble suponen el 23% del total de vendedores de vivienda. Precisamente, las personas que han recibido un inmueble a través de una herencia son las principales beneficiadas del cambio de la Ley Hipotecaria que entró en vigor el pasado 3 de septiembre.

En este sentido, se ha derogado el artículo 28, vigente desde 1946, que recogía que los herederos no directos (por ejemplo, los hermanos) no eran reconocidos como propietarios de la vivienda en el Registro de la Propiedad hasta que transcurriera un periodo de dos años por si aparecía un heredero forzoso, es decir, los descendientes, los ascendientes o el viudo o la viuda, que tenían el derecho a reclamar el bien.

Durante todos estos años, este artículo ha dificultado la venta de los inmuebles con herederos indirectos. Si bien las propiedades se podían vender, contaban con una anotación en el Registro de la Propiedad de su vinculación al artículo 28, por lo que, si en el periodo de dos años desde el fallecimiento del propietario aparecía un heredero forzoso (por ejemplo, un hijo ilegítimo), el comprador no podía negarse a devolverle la vivienda y, además, se mantenía su deuda con el banco en el caso de haber pedido una hipoteca. Una situación que suponía un riesgo demasiado alto para los compradores y también para las entidades financieras.

Por ello, el Gobierno ha decidido suprimir este artículo al considerar que, como recoge el Boletín Oficial del Estado (BOE), "los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".

El artículo 28 también era conocido como 'Ley de Cuba', ya que se puso en marcha en el siglo XIX para que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar cuando sus padres fallecían y poder así reclamar su parte de la herencia. Con la supresión de este artículo, el heredero de una vivienda será directamente titular, con independencia del grado de parentesco que guarde con el fallecido. Además, tiene carácter retroactivo, por lo que todas aquellas propiedades que estaban sujetas a esta condición han quedado libres.

Cómo vender un inmueble heredado

En primer lugar, es importante saber que una herencia puede ser rechazada, ya que no solo se asumen los bienes sino también las deudas o las cargas que puedan existir. En el caso de aceptarla y de que existan inmuebles que se quieran vender, hay que seguir una serie de pasos previos a la compraventa.

Cuando alguien fallece, sus bienes no se transmiten directamente a sus herederos legales, sino que es necesario realizar una serie de trámites. Tanto si existe testamento como si no, nadie puede vender una casa de un fallecido si previamente no se ha reconocido el legado dejado. Por tanto, el primer paso es aceptar la herencia ante notario. Aunque el proceso posterior para la venta cambia si la persona ha dejado por escrito sus voluntades o no.

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Con testamento

Una vez aceptada la herencia, para la que se tendrá que aportar el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades, se deberá solicitar en la notaría la copia del documento donde se reconoce la misma. Tras ello, habrá que acudir a un notario para realizar la escritura.

Para ello, hay que hacer el inventario de bienes y de deudas del fallecido, que debe incluir los datos de las viviendas registradas a su nombre, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas. A continuación, habrá que firmar la escritura de partición o el cuaderno particional: este debe recoger todos los datos de los herederos, el inventario de los bienes y el reparto de los mismos, según lo estipulado en el testamento. Si existe un solo heredero, bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez.

Una vez hecha la manifestación de herencia, el heredero o los herederos de dicho inmueble deberán ir al Registro de la Propiedad y realizar el cambio de titularidad de la vivienda. Esto es imprescindible ya que, si no aparecen como titulares de la casa, no podrán venderla.

Por último, habrá que hacer frente a los respectivos tributos de sucesiones y de donaciones dependientes de cada comunidad autónoma, que darán paso a que la vivienda quede ya bajo la nueva titularidad fijada en el Registro de la Propiedad. Asimismo, hay que liquidar la plusvalía municipal, con lo que ya se podrá vender el inmueble.

Sin testamento

En caso de que el fallecido no haya dejado por escrito sus últimas voluntades, será necesario demostrar el parentesco presentando ciertos documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento u otros escritos hábiles.

Presentado ante el notario, este determinará quiénes son los herederos del fallecido mediante un acta y estos, en caso de haber más de uno, procederán a elevar la escritura ante notario, como en el caso anterior. Una vez realizado esto, ya existirá el reconocimiento oficial y el legal de la propiedad de la vivienda, tras lo cual se tendrán que abonar el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), la plusvalía municipal y entregar los documentos para que la vivienda quede reconocida en el Registro de la Propiedad.

Cambio en el impuesto sobre sucesiones y donaciones

En el marco de la reforma contra el fraude fiscal, el Gobierno ha aprobado un importante cambio en el ISD que entrará en vigor en 2022, modificando así algunos aspectos en lo que respecta a las herencias.

La aprobación de esta normativa conlleva la aplicación de un nuevo valor de referencia de los bienes inmuebles. Hasta ahora, la base imponible de dichos impuestos era el valor real, un valor que se equiparaba al precio de compraventa o a un valor objetivo asignado por las comunidades autónomas en función de diversos factores como el precio de la zona.

Con la entrada en vigor de esta ley, el valor de referencia será el valor de mercado, es decir, el que marque la Dirección General del Catastro de España y, por tanto, se convertirá en la base imponible de los tributos patrimoniales mencionados. Sin embargo, este nuevo valor no puede superar nunca el valor de mercado, por lo que su uso como base imponible no debería implicar un aumento de la tributación, tal y como se señala en el propio documento de la norma.

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En los casos en los que las comunidades autónomas valoren el inmueble en una cantidad menor a la escriturada por el comprador, este tendrá que tributar igualmente por el valor mayor. Todo esto afecta tanto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) como al ISD, pero tiene un efecto extra en el impuesto sobre el patrimonio (IP), ya que a la hora de declarar las compras, las herencias o las donaciones lo tendrá que hacer por el valor que haya establecido el Catastro.

Además, algunas comunidades autónomas permitían la donación de bienes en vida con la exención del pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para el transmisor, lo que la nueva ley elimina. Asimismo, se modifica la normativa para que el adquiriente, si decide vender la propiedad antes del fallecimiento de la persona que se lo ha donado, tenga que tributar tomando como referencia el precio de compra de dicho inmueble por parte del causante y no el valor del inmueble en el momento de la donación, por lo que la ganancia patrimonial será presumiblemente mayor y, por tanto, también el tributo a pagar.

Por ejemplo, antes si una persona donaba una vivienda que le costó 100.000 euros y que en el momento de la donación tenía un valor de 200.000 euros, y años después el adquiriente la vendía por 300.000 euros debía declarar 100.000 euros de ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor cuando se realizó la donación y el valor de compra final). Con la nueva normativa, la ganancia patrimonial será de 200.000 euros (la diferencia entre el valor de compra por parte del causante y el valor de compra final).

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